記者丨曉敏   見習生丨夏路

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　一則“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”將中交地產推上了風口浪尖，成為市場關注的焦點。

　　5月12日，中交地產（000736.SZ）發布公告，公司認為上述傳聞可能會對投資者形成誤導，公司在2022年5月末到期的金融機構債務合計約24.4億元。

　　辟謠“暴雷”，但中交地產的償債壓力仍存在， 經營狀況也不樂觀，盈利能力逐步走弱，自2019年起，中交地產的歸母凈利潤已連續三年下滑，且下降幅度超過30%。

　　2021年，中交地產實現營業收入145.42億元，利潤總額為15.22億元，歸母凈利潤卻同比減少32.19%，為2.36億元，而扣除非經常性損益后凈利潤虧損達4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤首次為負。今年一季度末，其凈虧損達4154.41萬元。

　　二級市場上，2022年3月16日，中交地產的股價創下6.3元/股的低點，此后一路高漲，股價最高漲至29.26元/股，漲幅高達238.27%，自3月23日以來的31個交易日，中交地產共收獲了17個漲停。

　　債務壓力攀升 拿地力度加大

　　近日，一份紅頭的“中交地產股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關于 2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產集團有限公司”。

　　5月12日，中交地產就近期網傳“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”內容作出回應，稱公司目前現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

　　鰲頭財經注意到，近年中交地產的負債規模直線攀升，從2019年-2021年的總負債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負債數額也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。2022年一季度數據顯示，中交地產的負債總額為1325.52億元，貨幣資金余額173.99億元。

　　截至2021年末，中交地產現金及現金等價物為107.6億元，但同期，中交地產的短期借款為8.89億元，應付票據3.8億元，一年內到期的非流動負債為177.86億元，較2020年末的58.19億元翻了超三倍。

　　2019-2021年的一年內到期的非流動負債分別為44.71億、58.19億元、177.86億元。

　　此外，中交地產此前并未能向控股股東按期足額歸還借款。

　　根據中交地產年報和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產又向中房集團新增23億元借款，向其控股的子公司續借1億元。2022年3月底，中交地產繼續向控股股東借款，兩筆合計45.8億元。

　　債務攀升源自拿地增加，中交地產近年拿地力度加大。

　　2020年，中交地產共計新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款535.80億元，權益價款252.54億元。

　　2021年，中交地產持續加大拿地力度，獲取新項目24個，對應新增土地儲備總建面371.7萬平方米，新增土地儲備總價約388億元。

　　土地成本上漲明顯，2021年，中交地產的地產銷售成本為49.18億元，占營收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31個百分點，增加18.85億元。

　　在土地上的“高歌猛進”增加了業績壓力，根據財報數據，2021年中交地產實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%；凈利潤為2.36億元，同比減少32.19%；扣除非經常性損益凈利潤為虧損4.32億元，上年同期盈利2115.72萬元。

　　根據“三道紅線”的要求，即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不小于1。

　　截至2022年一季末，中交地產總資產為1505.2億元，總負債1325.52億元，凈資產179.68億元，資產負債率為88.06%。2022年一季報顯示，中交地產剔除預收款后的資產負債率為82.98%，凈負債率高達214.29%，現金短債比0.98，依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態。

　　利潤下滑陷虧損 股價大漲股東減持

　　作為央企，中交地產的業績增收不增利。自2019年起，中交地產的歸母凈利潤已連續三年下滑，且下降幅度超過30%。2018年-2021年凈利潤分別為8.10億、5,42億、3,47億、2.36億。

　　年報數據顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長18.23%和4%。同期中交地產的凈利潤7.39億、歸母凈利潤2.36億、凈利潤率5.1%、毛利潤率22.9%“連續三年負增長”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。

　　而扣除非經常性損益后凈利潤虧損達4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤首次為負。

　　據2022年一季報顯示，公司報告期內營業收入為39.48億元，歸母凈利為-4154.41萬元，扣非凈利為-5338.56萬元；2021年同期，公司營業收入為20.53億元，歸母凈利為-1.42億元，扣非凈利為-1.66億元。

　　近期，中交地產連續多次發布股票交易異常波動公告，提醒廣大投資者理性投資，注意風險。從3月16日到5月11日之間，中交地產共發布9次股票交易異常波動公告。

　　此前，中交地產長年低于10元/股，今年3月16日，中交地產的股價創下6.3元/股的低點，自此之后，一路高漲，一度股價觸及31.75元，截至發稿前，中交地產股價漲至20.79元/股，總市值達到145億元。在此交易期間，中交地產共收獲了17個漲停。

　　中交地產的走勢堪稱“妖股”引來了深交所的關注函，詢問公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內幕交易的情形。中交地產對上述質疑均予以否認，不過從公司2021年度報告和近日的股市交易情況來看，已經潛藏透支預警。

　　在連續漲停的檔口,中交地產遭遇股東減持。4月12日，中交地產發布公告稱，持有公司6233.888萬股股份（占總股本8.96%）的股東重慶渝富計劃減持公司股份不超過2086.3萬股(占公司總股本的3%)。

　　4月29日，中交地產再次發布公告，大股東中交房地產集團有限公司計劃減持中交地產股份不超過1390.87萬股，占總股本比例2%。

　　股東減持引起投資者的擔憂，中交地產方面回應稱，“近期公司股價波動幅度較大，我們按照大股東關于減持計劃告知函對減持原因和減持具體安排進行了披露，根據公司已披露的大股東減持計劃，近期的減持計劃不會導致我司控制權發生變更，不會對我司治理結構及持續性經營產生不利影響。”