記者丨曉敏 見習生丨 高原

　　出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

　　日前，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）連發(fā)三道公告，主要包含境內(nèi)、外融資動向以及控股股東補充質(zhì)押股權(quán)的情況。

　　公告稱，紅星美凱龍（01528.HK）于 2022 年 6 月 6 日收到控股股東紅星控股通知，為提高履約比例，紅星控股已將其持有的 33,500 萬股 A 股補充質(zhì)押給紅星控股 2019 年非公開發(fā)行可交換公司債券（第一期）的受托管理人國泰君安證券股份有限公司。

　　在股權(quán)質(zhì)押事件中，什么是“補充質(zhì)押”呢？在此解釋一下，可以理解為反補倉——股價跌了，原本質(zhì)押的股權(quán)價值已經(jīng)不能覆蓋資金方的風險，這時股權(quán)出質(zhì)方就得補充質(zhì)押。

　　2018年初上市時，紅星美凱龍的IPO發(fā)行價為10.23元/股，年報季到來之前的三四月份，股價在7元左右徘徊，此后又一路下跌，截至本月8日收盤其股價僅為5.55元/股，股吧有自稱該股資深持有者稱，紅星美凱龍收出了一個“嗚嗚嗚”的價，“恰似股民內(nèi)心的哀嚎”。

　　股價走勢不佳，補充質(zhì)押再正常不過，該筆債券是2019年紅星美凱龍的控股股東紅星控股借的，根據(jù)公開信息，2019年5月，紅星控股與國泰君安證券（601211.SH）簽署的《紅星美凱龍控股集團有限公司非公開發(fā)行可交換公司債券股票質(zhì)押擔保合同》，將其持有的公司限售流通股5.9億股股份質(zhì)押給本次可交換債券受托管理人，并將該部分股份劃轉(zhuǎn)至紅星控股與債券受托管理人在中國證券登記結(jié)算有限責任公司上海分公司開立的質(zhì)押專戶“紅星美凱龍控股集團有限公司-紅星美凱龍控股集團有限公司2019年非公開發(fā)行可交換公司債券（第一期）質(zhì)押專戶”，用于為本期債券交換標的股票或本息償付提供質(zhì)押擔保。

　　而在一年多之后的2020年12月，紅星控股已經(jīng)將其持有的 6952 萬股有限售條件流通 A 股補充質(zhì)押給國泰君安證券股份有限公司。

　　而在本次補充質(zhì)押之前，紅星控股的出質(zhì)股權(quán)數(shù)還停留在50%以下，但根據(jù)公告，本次補充質(zhì)押之后，紅星控股的累計質(zhì)押股份為16.33億股，占公司總股本43.55億股的 60.12％，占紅星控股持股數(shù)的62.37％。

　　股權(quán)質(zhì)押過半，而且由于股價不給力的緣故，二次補充質(zhì)押無法帶來現(xiàn)金來緩解公司的資金壓力，且若股價繼續(xù)下跌，紅星控股手中剩余的3成多股權(quán)很可能也不得不用來補充質(zhì)押。現(xiàn)在的紅星美凱龍在資金面上要面對的尷尬局面，似乎短期很難化解。

　　表面上看起來，紅星美凱龍的資金困局，是又一個被房地產(chǎn)大勢卷入的故事。但如果深究起來，會發(fā)現(xiàn)紅星美凱龍之所以有今天，和控股股東投資缺乏節(jié)制、分紅過于大方都脫不開干系。

　　作為中國家居龍頭，紅星美凱龍的自營門店在地產(chǎn)危機之前經(jīng)營得一直不錯，且車建新由于手握大量投資性房產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“超級包租公”，在大環(huán)境尚佳時，巨額的投資性房產(chǎn)自然帶來了不錯的回報，上市之前最后一年的2017年，紅星美凱龍投資性房產(chǎn)金額為708.31億元，而此后的2018—2020年，這個數(shù)字分別為785.33億元、851.07億元、931.50億元，呈現(xiàn)出快速增長趨勢。

　　這意味著什么呢？王健林在賣賣賣時，車建新在買買買；萬科（000002.SZ）喊活下去時，車建新還在買買買。

　　此后地產(chǎn)界每況愈下，再加上疫情的肆虐，投資性房產(chǎn)的命運好不到哪里去，大城市的寫字樓空置率一度創(chuàng)下新高，一些寫字樓租金降價30%還是租不出去。

　　而在行業(yè)環(huán)境好時，紅星美凱龍的投資不僅限于投資性房地產(chǎn)，還有大量的股權(quán)投資，紅星美凱龍的長期股權(quán)投資額從2015年的8.04億元上升至2020年的37.04億元，其他權(quán)益工具投資從2017年為零狀態(tài)上升至2020年的42.07億元，然而截至2020年底，紅星美凱龍投資收益僅為2.22億元，公允價值變動收益也僅有4.94億元。

　　根據(jù)2022年一季報，紅星美凱龍的流動負債高達325.4億元，但其貨幣資金僅為65.45億元，全部流動資產(chǎn)也僅為160.1億元，其償債難度之大可想而知。

　　而且這僅僅是浮在面上的債務(wù)危機，紅星美凱龍面臨的最大問題其實在于，其近千億投資性房地產(chǎn)的估值問題。

　　包括投資者和媒體在內(nèi)，紅星美凱龍已經(jīng)多次被追問其投資性房地產(chǎn)的估值是否合理，根據(jù)2022年一季報，紅星美凱龍的總資產(chǎn)為1351億元，而投資性房地產(chǎn)就高達959.3億元。

　　而在紅星美凱龍的2020年報中，其投資性房地產(chǎn)價值為931.5億元。

　　2020年至今，紅星美凱龍基本沒有再購買新的投資性房地產(chǎn)，而現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)的價值幾乎是“不增不減”。

　　然而過去的兩年，絕大部分城市的商鋪等投資性房地產(chǎn)，實際上是呈現(xiàn)出明顯的降價趨勢。且紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)有60%左右是2015—2017年就已經(jīng)持有的，彼時，乃至此后的2018年和2019年，商鋪的估值整體都還不錯。

　　簡單來說，在紅星美凱龍的財報里，自家的商鋪（基本）不貶值。

　　在紅星美凱龍回復(fù)投資者相關(guān)質(zhì)疑時，曾稱，由于公司2015年6月于港股上市，依據(jù)《香港會計準則》規(guī)定，公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　有投資者質(zhì)疑，“你公司財務(wù)報告上的房產(chǎn)是按公允價值計算的，就是以同地段的住宅成交價格作為參考的。然而，目前商鋪價格已經(jīng)遠遠低于住宅價格，說明你公司按公允價值計算的商鋪價格存在著很大水分，如果這個問題一旦爆發(fā)，你公司的房產(chǎn)價格將大幅縮水，你公司將如何應(yīng)對上述情況。”

　　紅星美凱龍的一季報上，其股東權(quán)益為574.3億元，然而本月8日其市值僅為242億元。

　　資本市場給出的估值，不到財報上股東權(quán)益的一半，不知道這算不算是紅星美凱龍創(chuàng)造的奇觀？