在史上最熱的夏天里，房地產行業卻體會到徹骨的“寒意”。

　　知名房企的暴雷聲頻繁在耳畔響起，“斷供潮”一波未平一波又起，資本市場上風聲鶴唳，外資空頭精準打擊，行業內沒有一個公司能夠置身事外，全都在竭盡全力應對一場又一場信心微弱導致的危機。

　　在房地產行業自顧不暇時，疫情照舊頻頻來襲，讓本就脆弱的市場雪上加霜，穿越周期成為所有人的共識。

　　8月進入尾聲，房企紛紛交出2022年上半年成績單，保利、越秀等少數國企外，營業收入腰斬、凈利潤虧損占據主流。

　　然而，越是艱難的時刻，我們越需要相信“沒有一個冬天不可逾越”。在經濟環境承壓時，房地產行業整體出清更像是一次提前的刮骨療傷，“高杠桿”、“高負債”的痼疾得到根除。

　　行業經歷深度調整后，如何穩定穿越周期，積蓄能量，向更健康的方向發展，是所有房企需要面對的考驗。8月26日，“示范生”龍湖集團公布業績，營業收入948億元，同比增長56%；核心權益后凈利潤66億元，同比增長6%，展現出“示范生”該有的韌性與底色，為行業貢獻了一個應對新常態的樣本。

　　定一個前瞻性規劃

　　在風云變幻，風口迭起的時代，堅守是一份難得的品質，龍湖對堅守的偏好，一度被認為是保守。

　　那是10年前，國內剛剛熬過金融危機，但歐洲債務危機又起，量化寬松的貨幣政策再一次被啟用，大基建、城鎮化成為資本的弄潮兒。房地產作為排頭兵，自然吸入大量資金，房企的戰線全面拉長，從一、二線，到三、四、五、六線，拿地毫不手軟，銷售規模呈現指數級增長。

　　膽大的公司，從名不見經傳的區域房企直接飛升為頭部，而龍湖被作為反面典型，直指“保守”、“錯失戰機”。要知道，龍湖自重慶起家，非常擅長在郊區打造高端、低密度住宅，按理來說，是非常適合去下沉市場擴大規模，制造影響力的，但當所有人都在往下沉市場沖的時候，龍湖不為所動，還每年把一部分利潤投入到回報周期長、占用資金多的商業項目上。

　　2015年金融政策再一次量化寬松，貨幣化棚改大張旗鼓，上一波膽大的公司再次嘗到甜頭，杠桿持續放大，房價迅速上漲，市場行情好到根本不愁賣，龍湖依舊拒絕誘惑，繼續埋頭走自己的路。

　　面對質疑，龍湖集團董事長吳亞軍拋下一句“風物長宜放眼量”，還順勢推出“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的戰略，后來升級為“空間即服務”，把進軍高能級城市和經營性業務提升到公司戰略級別。

　　龍湖CEO陳序平曾透露，到目前為止，龍湖在全國進入的城市只有68個，而且90%以上的項目都在一、二線城市，是進入城市最少的房企之一。

　　如此克制，是因為龍湖給自己制定了一條拿地鐵律，即“拿好地、拿合理價格的地”。據說龍湖會根據地塊來測算利潤，如果達不到標準堅決不拿，而且拿地的金額與銷售回款、凈負債率掛鉤，相比規模，利潤質量和安全可持續性才是龍湖關注的重點。

　　后面的故事，大家都知道。2021年行業暴雷開始發生，高杠桿的房企倒了一批，到2022年銷售降至冰點，利好政策相繼落地，龍湖5、6月銷售額環比分別增長23%、75%，在房企中率先回暖。

　　2022年中期業績可以看到，龍湖營業收入達到948億元，同比增長56%，權益銷售面積341萬平方米。受到大環境影響，龍湖業績沒有那么亮眼，但跟同行業比有正增長已屬不易，公司的排名也進一步提升，《財富》世界500強來到第412位。

　　站在當下，再回味吳亞軍說的那句“風物長宜放眼量”，頗有一番感慨。

　　所以前段時間龍湖被做空時，吳亞軍才敢說，我們很早看到行業的問題，依靠龍湖的原則才走到今天，并不在意做空，而是在考慮未來5年的事。

　　織一張資金安全網

　　龍湖原則具體是什么，吳亞軍沒說，但有一條肯定是“不借貴錢”。

　　龍湖早期的內部信中有提到，龍湖在進入房地產不久，就研究了國外以及香港的許多房地產公司的死法，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產與資金密不可分，但過度借貸和承擔過高的利息，一定會讓企業“背著棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個規矩：借錢，但不借“貴”的錢。

　　這條規矩的結果是，龍湖融資成本一直保持低位運行，還有不斷下降的趨勢。2022年中報顯示，龍湖平均借貸成本進一步降低至3.99%，跟大多數有國字背景的地產公司持平。

　　用“三道紅線”來衡量，龍湖連續六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團凈負債率為55%，現金短債比達到4.07倍（剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.09倍）。

　　可以窺見龍湖負債維持較為安全的水平，“進可攻退可守”，既沒有過高的負債隱患，也不會太過保守而浪費上市公司的融資機會。2022年上半年，龍湖平均借貸年限長達6.28年。在融資較為困難的今天，龍湖還在持續優化債務結構，提高長債的比例，一方面可以避免債務過于集中到某一個時間段，另一方面長債的利率更低，達到不借“貴錢”的目的。

　　在財務上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前，惠譽、穆迪、標普分別對龍湖保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，這在行業里并不多見，龍湖也憑借高信用評級，可以借到更便宜的錢，形成了正向循環。

　　5月份，龍湖還被監管機構選為“示范房企”，試點發行信用保護債券；8月份，中債全額擔保債券發行，又是龍湖打頭；遭遇做空后，7家境內外銀行還為龍湖提供35億元的銀團貸。這些都是財務自律的獎賞，也構成龍湖穩健的融資來源，保障資金流動性的安全。

　　遭遇嚴峻行情之后，龍湖也在爭取把更多資金留在公司，比如降低分紅比例，大股東以股代息。在特殊時刻，儲備更多資金，意味著更多的回旋空間和主動性，而這些都得到股東們的支持，畢竟他們是一群奉行長期主義價值的人。

　　造一艘諾亞方舟

　　奉行長期價值，需要有前瞻性的戰略作為基礎，也需要安全的資金池作為保障，否則可能活不到價值兌現的那一天。

　　龍湖似乎天然具備這種危機意識的氣質，2021年2月，吳亞軍在公司內部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發出工資，能不能還得起債？

　　商品房總有到頂的一天，利率總有回歸正常的一天，這是懸在所有房企頭上的“大洪水”，不幸的是2022年“大洪水”降落了。

　　龍湖則在十年前，為自己造了一艘諾亞方舟。

　　在造方舟前，吳亞軍攜團隊考察了美國、澳大利亞、德國、倫敦、日本、香港等地的大量案例。他們發現，當城鎮化速度慢下來，持有沉淀資產會成為主流。而日本經濟上世紀90年代垮塌時，收租物業的承壓性相對良好，能夠提供穩定現金流，幫助企業渡過危機。

　　多維度交叉考察之后，商業的大方向被確定下來。龍湖又請咨詢機構仔細研究鴻基、恒隆的發展路徑，對商業地產的培育周期、投入節奏有了更切實地把握。

　　2003年，龍湖在重慶北城開出第一家天街，到現已經開業了65家。2022年上半年，龍湖商業投資收入達到46.5億元，同比增長26%。龍湖的商業成績，還贏得同行的贊許，在今年的博鰲論壇上，恒隆董事長陳啟東說：“也不是每個人都是瘋子，在行業也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一個朋友，大概是15年前，我認識的龍湖的吳亞軍女士，她頭腦清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。”

　　商業之外，龍湖的諾亞方舟上還裝進了冠寓、龍湖智創生活等業務，這些經營性業務，成為龍湖抵御風險、穿越周期的穩壓器。2022年上半年，龍湖經營性收入達到110億元，同比增長26%，每個月固定的經營性收入就接近20億元。

　　穩定的經營性收入，進一步加固龍湖的安全護城，為其贏得更多的回旋余地和戰略主動性。

　　2022年中期業績會上，龍湖喊出“聚焦協同，穿越周期”，在人心惶惶的時候，他們反而對未來更加篤定。

　　信心是黃金，是房地產行業御寒的“羽絨服”，在行業的冬天，將信心傳遞給每一個人。