記者丨寧曉敏 見習生丨 夏路

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　當下，房地產迎來重大救市政策，房企融資閘門逐步打開，許多掙扎在盈虧邊緣的開發商“起死回生”，紛紛開啟“保交樓”，給購房者吃下“定心丸”。

　　“國之重器，企業擔當”，頂著央企金字招牌的華僑城A（000069.SZ），雖然提前交付樓盤，卻遭到了購房者的集體拒絕。

　　12月20日，是武漢洪山區華僑城歡樂天際小區交房的日子，滿心歡喜前來收房的購房者卻發現了宣傳與實際不符、交付品質等10多項問題。

　　鰲頭財經注意到，向來以品質自居的華僑城，前幾年高周轉擴張的后遺癥已經逐漸顯露，前幾年高價拿下的地逐步交付，隨之而來的卻是各種投訴維權。

　　今年4月，執掌華僑城8年的段先念在贊譽與爭議中抱憾謝幕，正式告別華僑城。接替者是同為央企的保利集團原總經理張振高。

　　隨著段先念的“退場”，華僑城A業績下滑空間擴大，營收回落至兩年前。三季報顯示，2022年前9個月，華僑城A實現營收292.81億元，同比減少40.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.26億元，同比減少96.31%。

　　段先念已功成身退，但是也給繼任者留下了債務難題。快速擴張的華僑城資金鏈緊張、負債規模膨脹，從2014年段先念上任時不到630億元一路飆升到2022年9月30日的3469億元，資產負債率增長至74.45%。三大現金流首次在今年半年報中全面告負。

　　此外，在文旅和地產都不明朗的當下，華僑城仍然堅守“文旅+地產”的發展路徑。只是，在如今房住不炒的后地產時代背景下，華僑城跑馬圈地的“老路”，并不好走了。

　　段先念“文旅造城”

　　在西安，段先念發家于房地產。20多年前，他擔任西安高科（集團）總經理，提出“城市運營”概念，帶領西安高科一度成為中國最大500家企業之一，也成為當時西安最大的房地產開發企業。

　　西安耕耘十八年后，段先念變換了新賽道，受命南下深圳接掌央企華僑城，他將曲江模式、大刀闊斧的風格帶到了華僑城集團，一舉開創了華僑城集團的“段先念時代”，目標是打造中國的文化產業航母。2015年9月，他正式出任公司董事長。

　　段先念受命于華僑城動蕩和經營業績下滑之際，2015年上半年，華僑城A實現營業收入101.61億元，同比下降25.27%，凈利潤為14.14億元，同比下降26.08%。其中，旅游綜合收入、房地產結算收入同比下降幅度均超過20%。

　　為尋求新的業績增長點，段先念將自己豐富的文旅經驗運用到華僑城的發展中，在早期“旅游+地產”的基礎上，段先念確立了“文化+旅游+城鎮化”和“旅游+互聯網+金融”的創新發展模式，并迅速推進。

　　2016年華僑城集團與云南省政府簽訂超過千億的全面戰略合作協議，以重組的方式參與云南省國企改革，入股云南旅游。

　　2017年6月，華僑城宣布將投資2380億元打造大西安文化旅游新高地，計劃未來5年，將以“周秦漢唐文化+現代化國際化大都市”為主線，實施“1+7”系列重大項目建設，打造“文化+旅游+城鎮化”大載體、大平臺、大產業。

　　“經營，是人生的最高境界。”段先念通過一系列改革，執掌華僑城八載，帶領其躋身千億營收陣營，資產規模迅速擴大。

　　官網顯示，“十三五”時期，華僑城集團總資產由“十二五”末的1370億元增長至2020年的6980億元，年復合增長率39%，短短五年增長超5000億元。

　　目前，華僑城集團在全國運營和管理景區近80家，位列全球主題公園集團第三、亞洲第一，華僑城集團的歡樂谷相繼落戶深圳、北京、上海、武漢、西安等8個重要城市。

　　2014年至2020年，華僑城A的營收從307.2億元增長至818.7億元；2020年，在疫情承壓、房地產和旅游行業均遭受沖擊的情況下，華僑城A的營收增長率達到36.39%。2022年1-11月，華僑城旗下文旅企業合計接待游客5948.84萬人次，為去年同期73%的水平。

　　“野性”擴張現債務隱憂

　　持續擴張和自持物業的重資產模式，讓華僑城這兩年也陷入了“增收不增利”的窘境。2014年至2020年，華僑城A的營收從307.2億元增長至818.7億元。

　　2021年，華僑城A營業收入首次超過千億，但凈利潤僅為37.99億元，同比下降幅度高達70.05%，這一凈利潤水平尚不及2012年，當年，公司實現的凈利潤為38.50億元。2021年的扣非凈利潤僅為22.97億元，低于2010年的30.08億元。

　　近日，華僑城發布的三季報顯示，2022年前9個月，華僑城A實現營收292.81億元，同比減少40.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.26億元，同比減少96.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤虧損2.46億元，同比減少108.62%。

　　華僑城在公布三季報的同時，也發布了出售子公司的消息。公告稱，華僑城擬公開掛牌轉讓間接持有的上海首馳企業管理有限公司51%股權。華僑城表示，出售上海首馳51%股權有利于盤活存量資產，優化資本結構，同時加快優質項目經營節奏、提質增效。

　　事實上，華僑城從2018年起開啟“賣賣賣”的模式。據不完全統計，四年間，華僑城至少出售或轉讓30多家子公司及債權，當中包括不少文旅項目。

　　今年以來，華僑城已經發起了四輪融資，最近一次是7月11日，華僑城A發行了2022年度第四期中期票據，發行金額為20億元。這種“借新還舊”的操作，已經成為華僑城化解債務壓力的一貫操作。

　　出售資產，借新還舊回籠資金仍然“缺錢”，資產負債率增長至74.45%。三大現金流首次在今年半年報中全面告負。

　　財報顯示，華僑城上半年經營性現金流凈額由9.88億元下降至-62.02億元，同比下降727.6%，投資活動現金流和籌資活動現金流凈額分別為-11.40億元和－101.13億元。這也是自2019年以來，華僑城三大現金流首次在半年報中全面告負。

　　華僑城賬上的貨幣資金也出現大幅下滑。截至9月末，華僑城的貨幣資金約468.57億元，較今年年初的675.73億元減少了207.76億元，下降幅度約31%。對此，華僑城表示，主要是支付應付工程款及為降低債務風險，持續減少有息負債。

　　“相信眼下的困難不過是通往光輝愿景的坎坷之路。只要堅定信心信念、清晰轉型升級路徑，巨大的發展潛力將會把我們帶到更加廣闊的未來。”幾個月前，時任華僑城董事長、黨委書記段先念在公司2022年度工作會議上發表了一番頗為慷慨激昂的講話，對華僑城未來發展充滿信心。