記者丨寧曉敏 見習生丨 夏路

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　呼吁要“生火取暖”的萬科A，找到了過冬的“柴火”。

　　11月21日晚，龍頭房企萬科A（000002.SZ）發布公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發行直接債務融資。

　　鰲頭財經注意到，這是萬科A近幾年通過的最高的一次融資計劃，遠超去年擬新增融資額度。

　　500億融資計劃落定也是當下整個房地產行業獲得各種金融政策支持，逐步回暖的縮影，萬科A有意抓住窗口期，進一步優化債務結構和債務成本。

　　房地產是重資產行業，充足暢通的現金流才是房企運轉的基石。今年以來，萬科A收縮戰略，謹慎拿地投資，但是現金流狀況依然不容樂觀。

　　值得注意的是，萬科A今年已經出現并不常見的現金流由正轉負趨勢。財報顯示，第三季度，萬科A經營性現金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導致萬科經營性現金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

　　早在幾年前，萬科A就高喊“活下去”，預料到房地產行業的不景氣。2021年，萬科A出現13年以來首次凈利潤下滑。今年業績波動較大，雖然上半年守住了正增長的承諾，三季度利潤再次下探。

　　此外，經過前幾年的高周轉，一向以品質自居的萬科A也頻頻陷入質量缺陷、虛假宣傳等投訴。

　　銷售低迷持續收縮戰線

　　行業寒冬下，2021年，萬科A面對13年以來首次凈利潤下滑，去年全年，公司實現營業收入4527.98億元，同比增長8.04%，凈利潤、扣非凈利潤分別為225.24億元、223.82億元，同比分別下降45.75%、44.38%。不僅如此，萬科A董事會主席郁亮本人也將自己的收入降了近9成。

　　最新發布的三季報顯示，萬科A第三季度營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

　　與此同時，一直穩居行業銷售前三的萬科A，銷售自今年下半年就一直處于低迷狀態，三季度銷售首次退至行業第三。

　　最新的10月銷售簡報顯示，萬科A今年1-10月合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。

　　對此，郁亮在業績會上表示，上半年，疫情回補、季節性等短期因素共同促成了地產銷售回升，但隨著“停貸”事件的大面積發酵，對消費者買房的信心造成了一定影響。

　　盈利能力下滑，銷售低迷，萬科A正在加緊收縮土儲和投資擴張的布局，今年預計的開工量相比去年實際完成的開工量降了18.3%。

　　土儲投資項目也在同步收縮，今年上半年獲取新項目19個，權益面積和權益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%。

　　隨著行業逐步回暖，萬科拿地力度回升，10月單月新增開發項目五個。開源證券認為，萬科10月拿地較積極，拿地/銷售金額達36.1%，1-10月總體來看投資仍延續了謹慎的策略，聚焦一線城市及核心二三線城市，良好的經濟和人口支撐保障了項目后續銷售去化。

　　“房地產依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。”郁亮雖然呼吁要“生火取暖”度過冬，但仍對房地產行業充滿信心。

　　現金流驟降投訴維權品質告急

　　11月21日晚，萬科發布公告稱，為夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構，支持公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權。

　　對于募集資金用途，公告稱，將用于滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等用途。

　　鰲頭財經注意到，這是萬科A近幾年通過的最高的一次融資計劃，遠超去年擬新增融資額度。500億融資計劃落定也是當下整個房地產行業獲得各種金融政策支持的縮影，萬科A有意抓住窗口期，進一步優化債務結構和債務成本。

　　財報顯示，第三季度，萬科A經營性現金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導致萬科經營性現金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

　　現金流告急的萬科A在高品質上也難以為繼，開發的高端樓盤并不能讓消費者滿意。

　　據問政江西平臺顯示，萬科樓盤被投訴存在重大安全隱患。南昌市西湖區華僑城萬科二期項目業主向“問政江西”平臺反映，該項目園區跑道產品質量和安全性差，致多位入住業主3至8歲孩子多次在跑道嚴重摔傷，傷者合計超過20人。南昌市住建局回復稱，已督促企業整改到位。

　　此外，據媒體報道，今年4月，廣州萬科海上明月小區多名業主認為該樓盤虛假宣傳欺騙消費者，萬科在售樓時將小區內所含教育地塊以"梅沙雙語小學梅沙育"作為賣點吸引購房者，許多購房者皆因為萬科所承諾梅沙教育而購房，為了自己的孩子將來的教育。

　　然而，4月初南沙區教育局發布《廣州市南沙區教育設施布點規劃（2021-2035年）》批前公示，其中原定梅沙雙語小學的地塊成了“預留公辦小學”，這是否表明萬科無法兌現梅沙教育承辦學校的承諾。除此之外，此前萬科售樓時還承諾建立小區菜市場，至今已交樓兩年卻依然不見蹤影。