記者丨寧曉敏   見習生丨 屠玲

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　國內房地產市場暖風吹拂，春天似乎要來了。劉道明實際控制的美好置業（000667.SZ）仍在寒風料峭中蹣跚，一不小心就會摔跟頭。2022年11月以來，包括萬科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、保利發展（600048.SH）等股價累計漲幅均超過20%，美好置業的漲幅不足10%。今年1月上旬，美好置業回復深交所關注函，透露出收購美好裝配的無奈之舉。此前，公司宣告0元收購美好裝配曾遭股東反對。天眼查顯示，2月1日，美好置業收到深交所關注函，要求其說明持續經營能力是否存在重大不確定性，并充分提示相關風險。美好置業2023年1月31日披露的《2022年度業績預告》顯示，公司預計2022年度虧損11億元至16億元，扣除非經常性損益后的凈利潤預計為-9.4億元至-13.4億元。深交所上市公司管理一部對此表示關注美好裝配曾承載著劉道明脫房轉型夢想，美好置業試圖向房屋智造業務轉型。五年過去了，轉型遠未達預期。可用資金只有0.21億元，有息負債超29億元，持續虧損的美好置業，全控嚴重資不抵債的美好裝配，硬著頭皮將轉型進行下去。這場豪賭，劉道明究竟有多大勝算？

　　不得不進行的關聯交易盡管遭到了較強的反對之聲，但劉道明不得不接盤美好裝配。2022年12月14日晚間，美好置業發布公告稱，擬與關聯方簽訂《股權轉讓協議》，以0元價格受讓美好建筑裝配科技有限公司（以下簡稱“美好裝配”）51%股權。交易完成后，美好裝配將成為公司全資子公司。公告一出，質疑之聲此起彼伏。本次收購的標的，不僅不是優質資產，反而更像是劣質資產。數據顯示，美好裝配持續虧損，2017年至2022上半年，其利潤總額分別為虧損672.88萬元、1.97億元、5.98億元、10.29億元、9.94億元、10.26億元，累計虧損38.51億元。截至2022年6月末，美好裝配凈資產為-28.39億元，已嚴重資不抵債，開具的商業承兌匯票有0.95億元逾期未兌付。因生產經營合同糾紛，被無錫、商河、肥西等多地法院強制執行，列為失信被執行人。資料顯示，2020年以來美好裝配涉民事案件257起，其中約94%為被告身份，已被要求執行及財產保全的金額約1.18億元，尚有130余起案件處于民事一審、二審階段。如此劣質資產，美好置業為何還要收購，并將其作為全資子公司？在A股市場上，通常而言，為了保上市主體，上市公司往往虧損嚴重、短期扭虧無望的“包袱”剝離，美好置業為何要“傻傻”地繼續“陷”進去？這恐怕是美好置業不得不進行的一次交易。美好裝配是美好置業的并表子公司，美好置業已經深陷美好裝配之中，主要表現為提供財務資助。截至 2022 年11 月末，美好置業累計向美好裝配提供財務資助本金42.27億元、累計資金占用費10.57億元，合計為52.84 億元。財務本金具體為，2019年及以前提供13.86億元，2020年至2022年前11個月分別提供19.97億元、7.43億元、1.01億元。

　　美好裝配成立于2001年，曾是美好置業控股股東美好集團的全資子公司，2017年，美好置業及其關聯方武漢美純向美好裝配增資，二者分別獲得美好裝配49%股權、6%股權，美好集團的持股比降至45%。美好置業與武漢美純結盟，從而實現對美好裝配控股。對于收購美好裝配剩下的51%股權，美好置業解釋稱，美好裝配發展不及預期，且其他股東方無力繼續投入改善美好裝配的財務指標，如果任其破產清算，將給公司造成較大財務損失。事實確實如此，如果美好裝配破產清算，美好置業不僅有5.10億元增資款打了水漂，且提供的52.84億元財務資助款也將無法收回。此番0元收購，讓美好裝配續命，就不會形成巨額損失。

　　做啥啥虧困局短期難破股東及投資者質疑美好置業收購美好裝配，與美好置業自身難保有關。2002年起，美好置業一直從事房地產開發業務。2016年，公司籌劃產業轉型，并在2017年，通過增資美好裝配介入裝配式建筑領域，實施產業轉型。此時，正是國內房企瘋狂擴張的時刻。2018年，美好置業開始收縮地產開發業務，聲稱逐步退出傳統房地產業務。與此同時，公司持續加碼裝配式建筑，主要是通過增資美好裝配開始。并以此為平臺，瘋狂擴張。人員和資金可以佐證。2017年底，美好置業合并報表的裝配式建筑的員工人數為329人，2018年底暴增至2713人。到2020年，公司以房屋智造系統為口徑披露的員工數量為1893人，占員工總數的比重為95.22%。資金方面，公司頻頻向美好裝配提供巨資進行財務資助就是明證。裝配式建筑業務方面，2021年，營業收入為7.59億元，同比增長21.71%，占營收的比重為21.31%。

　　但裝配式建筑業務持續虧損，美好置業不得不處置此前的一些無效投資。公司曾宣布，擬對多個工廠轉讓、退投和拆除。其中，就包括陽邏工廠、臨邑工廠、靜海工廠、寧鄉工廠等。去年，公司已將大塘工廠作價1.2億元轉讓。除了傳統地產業務轉型至裝配式建筑領域外，劉道明還曾推動美好置業進軍現代農業，同樣是大手筆的風格。2018年5月，美好置業曾公告稱，公司將投資20億元在湖北監利建設生態農業產業園項目。同年7月，美好置業宣布，與湖北洪湖市簽署協議，計劃3年流轉100萬畝稻田，總投資額達80億元。現代農業的布局以慘敗收場。2018年至2021年連續虧損，累計虧損6.43億元。2021年底，美好置業叫停了現代農業，聚焦以裝配式業務為主的房屋智造板塊業務。在兩個行業的轉型均慘敗，讓美好置業陷入困局。一個十分突出的表現是，虧損、缺錢！2018年開始，美好置業的扣除非經常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）下降，2018年、2019年分別為2.42億元、0.61億元，同比下降64.57%、74.97%。2020年至2022年前三季度，分別為-4.60億元、-24.58億元、-6.09億元，同比下降861.01%、433.72%、8.15%，不到三年虧損35.27億元。截至2022年11月底，美好置業貨幣資金余額3.76億元，其中可用資金0.21億元（不含監管資金），而有息債務余額29.11億元，財務壓力較大。去年三季報顯示，截至三季度末，公司資產負債率達88.88%，為歷史高位。美好集團也缺錢。2022年11月16日，美好置業披露，美好集團計劃減持所持公司不超2.43%股權，預計套現約8000萬元。目的是，改善自身財務結構、降低負債率。收購美好裝配堅定推進產業轉型，無異于一場賭博。劉道明的想法是，美好裝配的產業及市場布局已經完成，無需再投入，一旦市場好轉，有望起死回生。不過，即便劉道明的想法成真，也不是一朝一夕能實現，短期內，美好置業的困局依然難以破解。需要警惕的是，裝配式建筑是房地產開發產業鏈的一環，龍頭房企萬科早已推行裝配式建筑。未來，市場將更加激烈，如果美好裝配未能抓住機遇，經營及財務狀況持續惡化，劉道明及美好置業深陷其中恐怕難以自拔。