記者丨寧曉敏   見習(xí)生丨 屠玲

　　出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

　　時(shí)隔2年，越秀地產(chǎn)（0123.HK）再進(jìn)擊北京土地市場，一出手就震驚四座，59億元連拍兩塊地，成為北京2023年首輪土地黑馬。

　　2月8日晚間，越秀地產(chǎn)公告，公司拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊。

　　2月9日晚間，越秀地產(chǎn)再度公告，附屬公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州城建”）擬發(fā)行94億元公司債券。

　　原本立足廣州的地方性房企越秀地產(chǎn)，近年來加快全國性擴(kuò)張步伐，浙江、湖南、河北、四川等地，留下了公司擴(kuò)張足跡。

　　不過，在大舉擴(kuò)張之時(shí)，越秀地產(chǎn)的負(fù)債也在攀升。截至2022年6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率76.24%，半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為5.52億元。

　　越秀地產(chǎn)增速不增利。繼2021年大降逾70%后，2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）16.89億元，同比再降超26%。

　　全國擴(kuò)張總資產(chǎn)三年增1450億

　　走出大灣區(qū)，越秀地產(chǎn)加速?zèng)_向全國。

　　2月8日，北京2022年第五批集中供地，越秀地產(chǎn)擊敗華潤（01109.HK）、首開（600376.SH）、中鐵（601390.SH）、建發(fā)（600153.SH）、招商等12家房企，一舉拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，均以上限價(jià)成交，合計(jì)耗資約59億元。

　　兩年前，越秀地產(chǎn)首次進(jìn)軍北京市場，其聯(lián)合天恒以45.7億元競得懷柔區(qū)劉各長地塊。本次拿地，是越秀地產(chǎn)第二次出手。

　　不過， 越秀天恒懷山府項(xiàng)目銷售情況不理想。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)，項(xiàng)目取證房源1000余套，已簽約套數(shù)僅為19套，成交均價(jià)3.66萬元/平方米。

　　第一次出手的效果不佳，越秀地產(chǎn)為何在北京市場大舉拿地？

　　越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國資委旗下越秀集團(tuán)，1983年在廣東成立，曾與萬科（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產(chǎn)、金地（600383.SH）等并列為粵系五大主流地產(chǎn)商，公司曾多次高喊“走出去”，但一直未能真正走出去，而是立足廣州，深耕粵港澳大灣區(qū)。可以說，公司長期偏安于華南一隅，與萬科等差距越拉越大。

　　始于2019年，越秀地產(chǎn)終于走出大灣區(qū)，沖向全國市場。2019年，公司進(jìn)軍深圳、長沙、嘉興、鄭州和成都；2020年開拓重慶、南京等市場；2021年首踏北京、上海、寧波、東莞等8個(gè)城市；2022年殺入合肥、上海等地市場。

　　總資產(chǎn)規(guī)模變動(dòng)能較好反映越秀地產(chǎn)全國擴(kuò)產(chǎn)速度。2018年，公司總資產(chǎn)1688.20億元，2019年底擴(kuò)大至2346.97億元，到2021年底，總資產(chǎn)為3138.55億元，三年增長約1450.35億元。2022年9月底，總資產(chǎn)進(jìn)一步增長至3378.15億元。

　　截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入30個(gè)城市，土地儲(chǔ)備合計(jì)約為2860萬平方米。

　　目前，越秀地產(chǎn)實(shí)行“1+4”全國化戰(zhàn)略，以粵港澳大灣區(qū)為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的高能級(jí)城市獲取優(yōu)質(zhì)資源。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，公司合同銷售額中，大灣區(qū)約占64.9%，華東地區(qū)約占15.2%，華中地區(qū)約占11.2%，北方地區(qū)、西部地區(qū)分別約占4.9%、3.8%。

　　全國擴(kuò)張的效果，越秀地產(chǎn)迅速躋身千億俱樂部。克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年銷售排行榜上，越秀地產(chǎn)的全口徑銷售額為849.3億元，排名第40位。2021年，公司以1147.4億元的銷售金額排名31位，2022年，則以1246.9億元的銷售金額一舉躍升至15位。

　　越秀地產(chǎn)還在加快擴(kuò)張。去年10月以來，通過收購、合作方式，公司相繼獲取杭州5宗地塊、廣州2宗地塊、合肥3宗地塊。

　　值得一提的是，旭輝地產(chǎn)華北區(qū)域集團(tuán)總裁加盟越秀地產(chǎn)，出任華北區(qū)域副總裁。公開信息顯示，董毅深耕房地產(chǎn)行業(yè)近20億元，擅長投融資并購。

　　再發(fā)債94億借新還舊解壓

　　前腳拍下北京市場兩塊地，后腳就宣布發(fā)行公司債券募資，這一現(xiàn)象的背后，是越秀地產(chǎn)大舉擴(kuò)張戰(zhàn)略之下的資金捉襟見肘。

　　2月9日晚間，越秀地產(chǎn)披露，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監(jiān)會(huì)申請公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

　　近幾年，隨著在全國市場“跑馬圈地”，越秀地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模在不斷攀升。

　　截至目前，越秀地產(chǎn)尚未披露2022年度報(bào)告。根據(jù)2022年半年報(bào)，截至6月底，公司短期借款269.59億元、長期借款576.16億元，合計(jì)為845.75億元，對應(yīng)的賬面上的貨幣資金為260.68億元。

　　上年同期，公司短期借款222.42億元、長期借款524.73億元，合計(jì)為747.16億元。一年之間，有息負(fù)債增加98.59億元。其中，短期借款增加47.17億元，同比增長幅度為21.21%。

　　2022年三季度末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債升至909.81億元，對應(yīng)的貨幣資金減少至240.65億元。

　　去年上半年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用為5.52億元，較上年同期的1.16億元增長375.86%。去年前九個(gè)月，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長至8.54億元。

　　近幾年，越秀地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模持續(xù)增長。仍然以中期末為參照，2019年6月底、2020年6月底，其有息負(fù)債分別為650.26億元、714.27億元，2022年6月底較2019年6月增加近200億元。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為573.79億元、313.15億元，同比增長24.03%、29.13%，歸屬于母公司股東的凈利潤（簡稱歸母凈利潤）分別為35.89億元、17.07億元，同比下降15.51%、25.79%。扣非凈利潤分別為11.73億元、16.89億元，同比下降72.65%、26.61%。在營業(yè)收入持續(xù)保持超20%速度增長時(shí)，凈利潤、扣非凈利潤連續(xù)下降。

　　與業(yè)績相關(guān)的是，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向。2020年，公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為15956億元，2021年轉(zhuǎn)為-46.76億元，2022年上半年為-16.19億元。2020年、2021年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額分別為41.95億元、45.98億元，2022年上半年轉(zhuǎn)為-67.23億元。

　　凈利持續(xù)下降，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額轉(zhuǎn)負(fù)，加快擴(kuò)張尚需大量資金，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力可以預(yù)見。

　　在這樣的形勢下，不難理解越秀地產(chǎn)在拍下北京地塊后轉(zhuǎn)身就發(fā)債的動(dòng)作。實(shí)際上，公司頻頻舉債“借新還舊”。

　　去年7月，越秀地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)行31億元公司債券，9月，公司發(fā)行25.90億元公司債券，今年1月申請發(fā)行20億元自貿(mào)區(qū)離岸人民幣債券。

　　債務(wù)持續(xù)攀升，擴(kuò)張?jiān)诶^續(xù)，越秀地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。