記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 陳力

　　出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

　　隔三差五，地產(chǎn)商人潘石屹總要被拿出來炒作一番。退，是炒作的永恒話題。

　　最近幾天，潘石屹卸任北京搜候房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“北京搜候房地產(chǎn)”）董事長(zhǎng)、法人的消息再度刷屏。

　　辭職創(chuàng)業(yè)，與馮侖等組建萬通，在海南房地產(chǎn)泡沫中全身而退。1995年，潘石屹在北京創(chuàng)辦SOHO，在北京、上海打造了系列地標(biāo)性建筑SOHO系列，一度與“招保萬金”齊名。

　　2012年，正值地產(chǎn)壯年之際，潘石屹出人意料地轉(zhuǎn)型為包租公，并謀求撤退。350億元出售多個(gè)項(xiàng)目，兩次籌劃向黑石集團(tuán)出售SOHO控股權(quán)，均告失敗。

　　欠稅18.51億元，23.80億元貸款交叉違約，潘石屹自救，恐怕要大舉賣資產(chǎn)。

　　不經(jīng)意之間的告別

　　潘石屹的“退”，再度成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，北京搜候房地產(chǎn)有限責(zé)任公司法定代表人、董事長(zhǎng)已由潘石屹變更為徐晉。

　　北京搜候房地產(chǎn)成立于2004年11月，至今已近20年，注冊(cè)資金9900萬美元，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為通盈首都花園巴黎城建設(shè)管理。股權(quán)結(jié)構(gòu)為，SOHO中國(guó)持股95%，潘石屹持股5%。

　　卸任，潘石屹為何突然要卸任？目前，潘石屹尚未公開回應(yīng)。

　　不可否認(rèn)，這是在不經(jīng)意之間的向房地產(chǎn)告別，在“退”。

　　其實(shí)，近年來，潘石屹一直在“退”。

　　公開信息顯示，自2014年開始，潘石屹就開始了“賣賣賣”的節(jié)奏。天眼查顯示，截至2021年末，通過賣資產(chǎn)潘石屹累計(jì)套現(xiàn)超過350億元，上海SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、虹口SOHO等多個(gè)重要項(xiàng)目被清倉(cāng)。

　　始于2020年，潘石屹暗中醞釀大動(dòng)作。當(dāng)年3月，SOHO中國(guó)（00410.HK）發(fā)布公告稱，公司正在與海外金融投資者洽談進(jìn)行戰(zhàn)略合作事宜，可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

　　當(dāng)時(shí)，有消息稱，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元。黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。

　　不過，第一次，SOHO中國(guó)“賣身”計(jì)劃失敗。2020年8月，SOHO中國(guó)稱，公司與海外投資者的討論已經(jīng)終止，雙方未就潛在交易條款達(dá)成共識(shí)。

　　當(dāng)年10月，又有消息稱，SOHO中國(guó)與高瓴資本進(jìn)行初步談判，高瓴資本擬將前者私有化，交易或?qū)⒊^20億美元。不過，這一事項(xiàng)沒有下文。

　　2021年6月，潘石屹還是選擇了美國(guó)的黑石集團(tuán)。根據(jù)當(dāng)時(shí)公告，黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購(gòu)要約，將以現(xiàn)金交易的方式收購(gòu)SOHO中國(guó)54.93%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)高達(dá)236.58億港元。潘石屹僅保留SOHO9%股權(quán)做個(gè)念想。

　　當(dāng)時(shí)，SOHO中國(guó)共持有9個(gè)項(xiàng)目，包括前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO等八個(gè)重大項(xiàng)目。

　　2019年，市場(chǎng)就傳出消息，潘石屹打算將上述八個(gè)項(xiàng)目對(duì)外出售，交易價(jià)格可能超過80億美元，但一直沒有找到合適的買家。

　　2021年9月10日，SOHO中國(guó)公告稱，黑石集團(tuán)決定不就收購(gòu)公司股權(quán)作出要約，原因是，市場(chǎng)監(jiān)管總局于2021年8月簽發(fā)通知，對(duì)要約方根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交申報(bào)正式立案審查。

　　潘石屹籌劃了三年賣掉SOHO中國(guó)的愿望落空。

　　最富爭(zhēng)議的地產(chǎn)商人

　　在中國(guó)地產(chǎn)界，潘石屹是一個(gè)另類。

　　潘石屹出生于甘肅天水，1979年，他考入蘭州培黎石油學(xué)校。1987年辭職下海，輾轉(zhuǎn)深圳、海南及北京，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)。1989年，隨同一位老板來到海南省。1990年，同馮侖、王功權(quán)、張民耕等創(chuàng)辦萬通，次年借款1000萬元炒房地產(chǎn)，半年賺得一千多萬元。海南房地產(chǎn)泡沫破滅，他全身而退，進(jìn)入北京。

　　1995年，在北京，潘石屹遇到了海歸的張欣，二人閃婚，合伙創(chuàng)立SOHO中國(guó)。偶然聽到北京市給了懷柔四個(gè)定向募集資金的股份制公司指標(biāo)，潘石屹設(shè)法獲取了其中之一，這成為發(fā)跡的肇端。在北京，他認(rèn)識(shí)了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)，兩人結(jié)為摯友，他向任志強(qiáng)學(xué)習(xí)了大量地產(chǎn)知識(shí)。

　　在中國(guó)地產(chǎn)界，潘石屹及SOHO中國(guó)以擅長(zhǎng)營(yíng)銷、追求而聲名鵲起。

　　潘石屹開發(fā)的樓盤集中在北京、上海，且地處核心地段。從首都機(jī)場(chǎng)方向進(jìn)京，最先給你“都市感”的建筑望京SOHO，SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、光華路SOHO，也是地標(biāo)性建筑。在上海，凌空SOHO、SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、外灘SOHO，均以地標(biāo)身份聳立。

　　潘石屹、張欣將營(yíng)銷的特長(zhǎng)發(fā)揮到了極致。

　　2001年1月初，以前衛(wèi)頭光形象出現(xiàn)的SOHO現(xiàn)代城的廣告大范圍出現(xiàn)，同時(shí)一本銀灰色封皮、長(zhǎng)達(dá)100多頁的SOHO現(xiàn)代城樓書，以大量的照片、漫畫與插圖講解SOHO現(xiàn)代城的三個(gè)空間，“有點(diǎn)前衛(wèi)、有點(diǎn)另類”的風(fēng)格引起市場(chǎng)的關(guān)注，SOHO一詞開始被廣泛提及。

　　2002年，潘石屹受到國(guó)內(nèi)外眾多媒體的普遍關(guān)注，時(shí)代周刊、CNN、CCTV、華爾街日?qǐng)?bào)等，捕捉了潘石屹的亮點(diǎn)。

　　SOHO中國(guó)旗下建筑還在各大影視劇中頻頻出鏡，望京SOHO是《中國(guó)合伙人》《煎餅俠》的拍攝地之一，凌空SOHO作為“霸道總裁標(biāo)配”，進(jìn)入電視劇《歡樂頌》，在《安家》《我的前半生》中，也有外灘SOHO的身影。

　　在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)黃金年代，潘石屹順風(fēng)順?biāo)?007年SOHO中國(guó)登陸港交所。

　　2012年，公司營(yíng)業(yè)收入155.44億元、歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）105.85億元。這樣的盈利能力，已經(jīng)與風(fēng)頭正盛的“招保萬金”并駕齊驅(qū)。

　　潘石屹是一個(gè)謎一樣的地產(chǎn)商人。潘石屹只在北京、上海兩個(gè)大城市打造地標(biāo)性建筑。SOHO中國(guó)正值地產(chǎn)青壯年之時(shí)，他卻選擇收手，從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，坐收租金“混日子”。

　　喬布斯事件、門神事件、泄露信息門、房姐事件、侵吞資產(chǎn)、哈佛捐款、耶魯捐款......這些喧鬧一時(shí)的事件，主角都是潘石屹。潘石屹不按常理出牌、異常言論，成為最富爭(zhēng)議的地產(chǎn)商人。

　　潘石屹還要靠賣

　　地產(chǎn)高峰時(shí)突然抽身轉(zhuǎn)型包租公，潘石屹開啟“賣賣賣”模式。這一模式，或?qū)⒗^續(xù)。

　　由開發(fā)樓盤轉(zhuǎn)為自持物業(yè)，靠收源源不斷的租金來獲取豐厚回報(bào)，讓潘石屹始料未及的是，SOHO中國(guó)一直在走下坡路。

　　2018年至2020年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為20.89億元、22.44億元、25.16億元，同比變動(dòng)-8.45%、7.39%、15.59%。凈利潤(rùn)分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。2021年，公司營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別為20.76億元、-1.31億元，同比下降15.95%、124.76%，首次出現(xiàn)年度虧損。2022年，凈利潤(rùn)為0.61億元， 處于低位。

　　不僅僅是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路下滑，SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)壓力山大。

　　截至2022年底，SOHO中國(guó)借貸金額161.85億元，借款以持有的賬面價(jià)值為540.24億元的投資物業(yè)作為抵押，對(duì)應(yīng)的非受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為3.46億元。期末，公司投資性房地產(chǎn)為637.85億元。

　　2021年，潘石屹旗下的北京建華置地，在SOHO尚都（二、三期）土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳過程中，存在虛假申報(bào)、少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元，被稅務(wù)部門追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款合計(jì)7.09億元。

　　今年3月，SOHO中國(guó)與相關(guān)銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，將違約借款的償還展期到至今年6月30日，以避免因?yàn)樵摬糠诌`約導(dǎo)致2023年12月31日之后到期的全部借款余額6.7億被銀行要求立即償還。

　　潘石屹在想方設(shè)法賣資產(chǎn)。去年3月，SOHO中國(guó)宣布，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，公司以七折價(jià)格推出了3.2萬平米的房源，覆蓋9個(gè)項(xiàng)目。2022年，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率下降至約76%。