記者丨寧曉敏   見習生丨 屠玲

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　“進三爭一” ，“鐵娘子”宋廣菊退休一年多，保利發展（600048.SH）依然在為規模而戰。

　　今年2月3日，保利發展打包甩賣12家公司股權，起步價22.97億元。這12家公司均為與碧桂園合營的項目公司，且大部分處于虧損狀態。

　　打包甩賣，真的僅僅是項目經營層面的變動，不是為了“回血”？

　　作為央企房企，保利發展也存在明顯的財務壓力。截至2022年9月底，公司有息負債3638.79億元，財務費用30.29億元，接近上一年全年水平。

　　保利發展在繼續大規模拿地，2022年，公司拿地規模超千億，居央企之首。

　　規模驅動下，保利發展減少分紅。2019年，公司分紅率35%，2021年為25%，未來將降至20%。

　　營收凈利雙降下甩賣資產

　　保利發展一口氣甩賣12家公司股權，引發市場對保利發展與碧桂園（02007.HK）關系松動的猜測。

　　根據北京產權交易所官網公示，2月3日，保利發展將所持與碧桂園合作的12家聯營、合營企業股權打包出售，競價起始價為前述12宗股權轉讓項目轉讓底價的總和，即22.97億元。

　　12家公司屬于項目公司，經營狀況并不理想，2022年，8家處于虧損狀態、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠實業發展有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺州和隆置業有限公司的營業收入均為0元，凈利潤分別為3633.92萬元 、2.54億元、5199.96萬元。唯一一家有營業收入的公司為南通市通州區碧保置業有限公司，凈利潤為3954.34萬元。

　　營業收入為0元、凈利潤最高達2.54億元，說明公司的凈利潤并非來自主業，而是非經常性損益。

　　8家虧損的公司中，珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司、中山市碧朗房地產開發有限公司、南京保寧置業有限公司在2021年、2022年連續虧損。珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司、南京保寧置業有限公司兩年合計虧損金額分別約為2.37億元、1.93億元。

　　值得一提的是，珠海市碧弘碧桂園房地產開發有限公司等3家公司屬于二次掛牌轉讓。

　　針對保利發展打包賣資產，碧桂園回應稱，保利發展和碧桂園雙方都是行業中具有代表性的企業，一直積極貫徹國家對行業調控要求。本次合作項目退出，只是項目層面的具體經營事項，目的是確保項目公司經營平穩向好發展，是雙方股東共同協商的結果。

　　有人士分析稱，保利發展從合營公司退出，可能是出于項目經營等方面考慮。也有人士稱，保利發展打包出售12家經營業績不理想的公司，可能與止損有關。

　　實際上，保利發展的經營承受著較大的壓力。2021年，公司實現營業收入2850.24億元，同比增長17.19%，歸屬于母公司股東的凈利潤（簡稱歸母凈利潤）273.88億元，同比下降5.39%。

　　2022年，天眼查顯示，保利發展業績快報表示，公司實現的營業收入為2811.11億元，同比下降1.37%，時隔五年首次下降，歸母凈利潤183.03億元，同比下降33.17%，降幅遠高于營業收入。

　　營業收入和凈利潤雙降，這是保利發展自2006年上市以來的首次。

　　財務承壓有息負債3600億

　　除了經營業績下滑，保利發展還承受著明顯的財務壓力。

　　截至2022年三季度末，保利發展的資產負債率為77.91%。期末，公司賬面貨幣資金1303.47億元，對應的有息負債3638.79億元，其中，一年內到期的有息負債672.47億元。

　　去年初，公司賬面貨幣資金1713.84億元，對應的有息負債為3381.93億元，其中，一年內到期的有息負債646.69億元。

　　對比發現，9月底的貨幣資金較年初減少約410億元、有息負債反增加256.86億元。

　　當然，從上述財務數據看，公司整體債務規模較大，但短期償債壓力不大，現有資金可以覆蓋短期債務。不過，公司期末的合同負債達4569.97億元。

　　房地產行業對商品房采取預售制，在商品房尚未交付之前，房屋已經出售，房企收取了交易價款，反映在財務報表上就是合同負債。

　　在經營性資產負債方面，期末，公司應收票據及應收賬款43.05億元，對應的應付票據及應付賬款1251.08億元。應付票據及應付賬款超過1200億元。

　　2022年前三季度，保利發展經營現金流凈額為-298.57億元，較上年同期增加凈流出額111.03億元。

　　整體而言，保利發展的財務壓力較為明顯。2022年前九個月，公司財務費用30.29億元，較上年同期增加1.78億元。在利率下行的情況下，公司財務費用增長明顯。

　　此外，值得關注的是，與其他央國企不同，保利發展還罕見地使用了永續債這一明股實債的融資方式。2020年底，其永續債規模達到201.8億元。這一負債模式曾備受質疑下，保利發展曾計劃縮減永續債規模，但到2022年9月底，還有186.8億元，僅減少15億元。

　　綜上，保利發展的債務規模還在擴大。出售資產，除了止損外，“回血”，應該也是一個因素。

　　“進三爭一”目標

　　保利發展有一個宏偉目標，那就是 “進三爭一”。

　　保利發展曾有過輝煌歲月。“2013中國房地產百強企業研究”成果發布會，綜合規模性、盈利性、穩健和融資能力等方面，保利發展位居第二位。但輝煌歲月短暫，2014年，公司就跌出前三。

　　2017年，保利發展公開提出要向規模發起沖刺，重回前三。

　　時任掌門人“鐵娘子”宋廣菊不只一次喊出“重返前三”口號。也是從2017年開始，公司開始發現永續債。

　　只是，此后多數時間，公司位居行業老五。2020年，保利發展銷售額4576億元， 萬科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂園、融創（01918.HK）則沖擊8000億元。

　　2021年是個轉折點，恒大銷售額4356.3億元，跌至第五，保利發展“被動”升至第四。2022年，融創爆雷，保利發展又“被動”進位，以4116億元的操盤金額位居第三，終于實現了重返前三夢。

　　為了穩坐前三并實現“進三爭一”的新目標，保利發展仍在沖規模。

　　2022年，保利發展逆勢大規模拿地。據克而瑞發布的報告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當年，僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發展新增土地貨值2514億元，華潤置地新增土地貨值2393億元。

　　2022年，保利發展的拿地金額高達1350.5億元，華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元、871.7億元。保利發展拿地規模遙遙領先。

　　趕在2022年即將結束之際，保利發展披露定增預案，擬募資規模高達125億元，用于廣州、西安等地14個項目建設及補充流動資金。上一次定增是2016年6月，公司募資90億元。

　　保利發展的分紅持續減少。2015年至2017年，公司分紅率均在30%左右，2018年為31.46%，2019年達到35%。2020年、2021年，分紅率分別為30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股東派發的股利分別為97.85億元、87.38億元、69.43億元，逐年減少。

　　根據保利發展定增預案披露，2024年、2025年，年度現金分紅占當年歸母凈利潤的比例不低于20%。這意味著，公司分紅率將進一步下降。

　　保利發展持續降低分紅率，意味著公司在為持續沖規模做準備。

　　房地產政策暖風頻吹，千方百計沖規模，保利發展能實現規模與質量雙增嗎？